При всём кажущемся разнообразии выбора, который предлагают доски объявлений Циан либо Авито, задача на поверку оказывается весьма непростой. Чтобы не затеряться в этом лабиринте подбора, самостоятельному покупателю я постараюсь дать путеводную нить, которая поможет ему пройти этот тернистый, но увлекательный путь.
Я не ставлю задачу в одной лишь статье раскрыть все тонкости и детали подбора квартиры для покупки. Мы обсудим алгоритм поиска, который на старте поможет вам действовать более последовательно и осмысленно. Это сбережёт ваше время и нервы, а следовательно, мои труды были не напрасны. Итак, обо всём по порядку.
Подбираем варианты
Прежде всего вам важно определиться с районом приобретения будущей квартиры. Бессмысленно искать квартиру по всей Москве – у вас должны быть предпочтения и желательно точное представление о нужной локации. Это поможет сфокусироваться и не тратить время на лишние звонки и поездки.
Далее изучаем предложения в выбранном районе или районах. Исключаем подозрительно дешёвые, значительно ниже рыночных цен. Это 100 % фейки для лидогенерации – поиска покупателей, к числу которых вы относитесь. Нет смысла общаться с продавцами, у которых завышена цена более чем 10 % от среднерыночной по району. Они ещё не осознали, что так называемый «их покупатель» никогда не придёт. Дайте им время постоять на рынке.
Мы же начинаем общаться со всеми остальными, отделяя зерна от плевел. Приступаем к следующему шагу.
Первичный обзвон
Заведите табличку, куда будете вносить первоначальные данные: контакты, описание квартиры, цену и результаты общения. Это позволить вам не затеряться в хаосе информации. Не удивляйтесь, что по многим объявлениям вы не сможете сразу же дозвониться, особенно если продавец – собственник. Составьте себе шпаргалку с вопросами, которые вы обязательно должны задать продавцу квартиры.
Какие вопросы задаём?
Вот основные моменты, которые вам важно прояснить, прежде чем назначать встречу для просмотра квартиры:
- Кто собственник квартиры и сколько их по документам? Вы общаетесь с собственником или его агентом?
- Какие правоустанавливающие документы у продавца: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения? Как давно был последний переход права собственности?
- Это свободная продажа или альтернативная? Если альтернативная, подобран ли уже вариант для покупки?
- Если сделка альтернативная, будет ли ипотека и в каком банке? Это будет важно, если вы сами берёте ипотеку, поскольку оформить сделку с двумя разными банками в один день не получится.
- Как много людей зарегистрировано в квартире, прописаны ли дети? Если да, согласен ли собственник выписать всех до сделки?
- Как давно продают квартиру и какова причина продажи?
Разумеется, часть информации вы сможете увидеть в объявлении, однако часто она не соответствует истине. Поэтому спрашиваем, записываем в таблицу, чтобы после беседы проанализировать полученные сведения.
Сбор информации по телефону – важная подготовительная часть. Не спешите, спокойно соберите все возможные данные в разговорах. Далее выберите те варианты, которые представляют для вас первоочередной интерес. Перечислять критерии отбора не буду, поскольку у каждого из вас они индивидуальны.
Однако рекомендую поначалу не рассматривать варианты с недавним наследством, квартиры с очень пожилыми собственниками. Также в резерве пусть пока побудут квартиры с прописанными детьми, особенно если они были куплены в семейную ипотеку с использованием материнского капитала. Опека, нотариус, выделение долей детям пусть подождут своего часа. Вы всегда успеете к ним вернуться. Остальным назначаем встречи.
Встреча и общение
При первой встрече вам важно выяснить, с кем вы разговариваете: собственник или его представитель, агент или человек, вообще не уполномоченный общаться и тем более принимать решение по квартире. Увы, такое бывает – часто квартиры продают родственники собственников, которые могут даже не знать об этом до определённого момента.
Плюс важно понимать, что некоторые документы, о которых я расскажу ниже, третье лицо без доверенности от собственника попросту не сможет получить и предоставить вам.
На что обращать внимание на просмотре квартиры
При встрече фокусируем внимание на трёх вопросах:
- Проверка документов.
- Состояние квартиры.
- Состояние дома и прилегающей территории.
Проверка личности продавца
При первой встрече покажите собственнику свой паспорт и аналогично попросите предъявить его свой. Человек будет понимать, что перед ним не безликий визитёр, а вы сможете убедиться, что перед вами лицо, принимающее решение. Если квартиру показывает агент, попросите договор с собственником и документы агента.
Эта простейшая формальность сразу избавить вас от возможного пустого общения и сбережёт ваше время. С серьёзными продавцами и их агентами эта просьба проблем не доставит, она очевидна и разумна, все прочие клоуны могут продолжать представление уже без вашего участия.
Получив данные собственника квартиры, выполните ряд простейших проверок:
- Через сайт ФССП узнайте, есть ли у каждого из собственников, указанных в выписке из ЕГРН, задолженностей. Нужно знать ФИО, дату рождения и регион – эти данные есть в выписке.
- На сайте МВД необходимо узнать, находится ли человек в уголовном розыске, а также убедиться, что его паспорт не является недействительным.
- Далее выясняем на сайте ЕФРСБ, не инициирована ли на продавца процедура банкротства физического лица
- Попросите у продавца взять справки, что человек не числится на учёте в нарко- и психоневрологическом диспансере.
- Проверьте наличие брачных уз на момент приобретения квартиры. Если продавец состоял в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку.
Какие документы нужно запросить
- Свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить онлайн через сайт Росреестра), обычно её называют «расширенная». В выписке будут обозначены данные собственников, находится ли квартира под обременением. Будут указаны точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Из неё вы узнаете, как часто менялись собственники у квартиры. Если между продажами проходит год или два, возможно, есть важная причина, почему люди не хотят там жить.
- Правоустанавливающие документы. Выясните, каким образом человек стал собственником квартиры — купил, приватизировал, получил в дар или в качестве наследства. Соответственно, он предоставит вам один из документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство. Вместе с договором купли-продажи попросите показать акт приёма-передачи квартиры.
- Технический паспорт. Сравните план квартиры с тем, что вы видите в реальности, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Особенное внимание обращайте на расположение мокрых зон. Случается, что спальня и кухня могут поменяться местами или ванная комната переместилась в другое место. Проверьте, все ли несущие стены на своих местах. Если перепланировка была, но собственник не представил документы, подтверждающие законность перепланировки, лучше отказаться от такой квартиры. Если вы берёте квартиру в ипотеку, банки могут не дать на неё кредит. Велик риск за незаконную перепланировку заплатить штраф в случае проверки, а потом либо узаконить, либо вернуть всё, как было.
Дополнительно понадобятся
- Справка о регистрации по форме 9. Справка бывает двух видов: архивная и полная. Нужно проверять обе. Так вы узнаете, кто был зарегистрирован в квартире раньше, и кто прописан в ней теперь. Обсудите с собственником, что вам нужно, чтобы все выписались до даты сделки. Бывает иначе, но есть риск обрести головную боль.
- Справка о снятии с регистрации по форме 12. В справке будут указаны люди, которые сняты с регистрации по определённым причинам: человек находится в лечебном учреждении, в месте лишения свободы или пропал без вести. В справке не указаны имена, только количество людей и дата снятия с регистрации. Если в справке везде указано «нет», всё в порядке. Если в какой-то из категорий стоит число — узнайте у собственника, кто эти люди и где они. «Временно выписанные» жильцы в любой момент могут вернуться и претендовать на право жить в квартире.
- Данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Попросите квитанцию по коммунальным платежам, в ней есть информация о задолженностях. Далее лучше затребуйте данные о долгах в УК. В случае наличия крупной задолженности выясняем причину возникновения и начинаем изучать всё намного более пристально. Как правильно приобрести квартиру с долгами я подробно описывал в своей статье «Как правильно купить квартиру с долгами за ЖКУ».
После изучения документов, убедившись, что критичных для вас проблем нет, можно переходить к изучению непосредственно самого состояния квартиры.
Состояние квартиры
Даже при внешнем благополучии в квартире могут быть проблемы. Некоторые будет сложно или дорого исправлять, а другие могут остаться с вами даже после ремонта. Поэтому важное правило – всегда начинаем осмотр с состояния коммуникаций. Последовательно осматриваем: вода, отопление, электричество, газ и вентиляция.
Вода и отопление:
- состояние счётчиков для воды, даты поверки согласно паспорту и состояние пломб;
- ржавые подтёки рядом с радиаторами, стиральной машиной, раковинами в туалете и ванной;
- сварочные швы и система креплений – нет ли деформаций;
- цвет и запаха, а также напор воды из крана;
- как смывается вода в унитазе (если держится выше среднего уровня, есть вероятность, что внизу по стояку есть засор);
- зимой проверьте батареи и посмотрите, есть ли запирающий вентиль.
Электричество:
- в каком состоянии электрический щиток, есть ли УЗО и другая автоматика;
- работают ли все розетки и выключатели;
- не выбивает ли автоматы, если включены все приборы потребления на максимум.
Газ:
- установлен ли рабочий счётчик, есть ли на него документы;
- как давно была проверка газовой службы и как часто она происходит;
- газовая труба не должна быть спрятана при ремонте или перенесена.
Вентиляция
Закройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться, практически прилипнуть от естественной тяги воздуха. Обратите внимание, нет ли в ванной плесени или посторонних запахов – они тоже указывают на проблемы с вентиляцией.
Стены, пол, потолок
Пол
- как давно менялось напольное покрытие, что вообще под ним: железобетонные плиты, лаги из дерева или стяжка;
- Насколько ровный пол, не скрипит и не проседает ли при ходьбе.
Напольное покрытие
- линолеум: заломы или других повреждения;
- ламинат или паркет: не дал ли просадку, нет ли на нем серьёзных царапин и сколов, не расходятся ли стыки элементов;
- керамическая плитка: целостность, нет ли под ней пустот.
Стены
- трещины, неровности, участки со вздутыми обоями;
- визуальные отклонения стен от вертикали: можно заметить, если есть несостыковки рисунка на обоях или плитке, а можно использовать обычный строительный уровень.
Потолок
Смотрим на трещины, пятна и разводы. Скорее всего, это последствия затопления. Для уверенности лучше пообщаться с соседями сверху.
Оконные рамы и балкон
- проверьте, утеплён ли балкон;
- есть ли на балконе или по периметру окон подтёки, следы разводов, плесень;
- насколько хорошо открываются окна, в каком состоянии уплотнительные резинки;
- в рабочем ли состоянии ручки, легко ли переключается режим открывания и проветривания окон;
- обратите внимание на уровень шума в помещении и герметичность: откройте и закройте окна, проверьте, что через них не продувает ветер с улицы.
Далее изучаем сам дом и прилегающие окрестности.
Состояние дома и окружения
Общественное пространство: двор, лестничные клетки, площадки и лифты. Всё это места, где бывают все жильцы дома.
Проверьте, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте «Реформа ЖКХ», достаточно ввести в строку поиска город и адрес объекта.
Что оценить на придомовой территории? Осмотрите дом: на фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют. Вполне может быть, что в доме проблемы с коммуникациями.
Паркинг:
- есть ли парковка вообще и сколько на ней свободных мест с учётом времени суток;
- есть ли шлагбаум или ворота, работают ли они.
Двор и детская площадка:
- соответствует ли территория детской площадки предполагаемому количеству жителей;
- в каком состоянии игровые комплексы, горки и скамейки;
- есть ли мусор.
Подъезд
Чем больше квартир в доме, тем больше будет износ. Особое внимание обратите на первый этаж. Там всегда самая большая проходимость людей. Если дом относительно новый, но подъезд уже в неприглядном состоянии, действующая управляющая компания, скорее всего, работает спустя рукава.
Обратите внимание:
- имеются ли надписи на стенах и пыль на подоконниках;
- зона рядом с почтовыми ящиками, бросают ли рекламные листовки на пол.
Ремонт в подъезде
Обязательно нужно обратить присмотреться:
- осыпается ли штукатурка;
- насколько качественно покрашены стены;
- в каком состоянии мусоропровод;
- есть ли сколы и трещины на плитке пола и стен;
- состояние входных дверей;
- состояние окон, открываются ли они;
- состояние электрощитовых и выключателей.
Лифт
Выясните при осмотре:
- есть ли в доме грузовой лифт, всегда предпочтительно, чтобы он был;
- хорошо ли работают все кнопки лифта, в том числе кнопки вызова;
- посмотрите в кабине год ввода лифта в эксплуатацию, максимальный срок работы должен быть 25 лет.
Безопасность
Важный пункт для порядка в доме: есть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они?
Изучите внимательно доски объявлений в подъезде, там могут быть вывески с данными по долгам с номерами квартир. Проверьте, курят ли в подъезде: можно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.
Как выглядят места для хранения велосипедов и детских колясок? Все ли выносят мусор, нет ли мусорных мешков на лестничных клетках?
Дополнительно понять, что за люди проживают в доме, можно в социальных сетях, ведь у многих ЖК есть свои группы.
Подводя итоги
Если по всем пунктам из данного чек-листа всё в порядке, поздравляю. Кажется, вы действительно нашли то, что вдумчиво искали. Если что-то не так или вы запутались, обращайтесь: пишите или звоните, обсудим вашу ситуацию.