В этой публикации я расскажу в общих чертах, как происходит покупка квартиры в Москве. Это можно сделать на вторичном рынке действительно безопасно и выгодно. Сегодня мы поговорим, как правильно выбрать объект, проверить жильё и продавца, а также грамотно провести саму сделку.
Я изложу пошаговый план, который поможет сделать наиболее выгодный выбор и минимизировать риски. Разумеется, не все подробности я смогу рассказать, но общее представление вы получите. Итак, обсудим всё по порядку.
Выбираем необходимые параметры
В ходе проведения бесплатной консультации по итогу мы выясняем, какая именно квартира вам действительно нужна. Мы определяемся с её параметрами:
- Наш бюджет – это максимальная стоимость, которую мы готовы заплатить.
- Район – один или несколько, которые будем рассматривать.
- Общая площадь квартиры и кухни, количество комнат и санузлов.
- Допустимые этажи и общая этажность дома. Количество лифтов, парковки.
- Серии домов и каких лет постройки будем рассматривать.
- Наличие рядом нужной инфраструктуры. Требуемое расстояние до метро, остановок общественного транспорта, магазинов. Наличие детских садов и школ поблизости.
- Допустимое и желаемое состояние квартиры (требует или не требует ремонта; наличие мебели и техники).
После составления необходимых параметров переходим в поиск нужных объектов на классифайдах, изучаем ЦИАН, Авито и прочие доски объявлений.
Выбираем подходящие варианты
После выбора подходящих объектов я поочерёдно созваниваюсь с продавцами квартир и актуализирую информацию. Данный этап позволяет сразу отсеять часть вариантов, получив ответы на ряд вопросов по моему чек-листу.
Исключаем проблемные и излишне сложные ситуации, а также собственников, которые пока не собираются продавать квартиру в ближайшее время. Отсеиваем объявления, размещённые агентствами для лидогенерации – квартиры, которых по факту нет в наличии. Фильтруем весь мусор. В итоге у нас остаются актуальные варианты, с которыми мы работаем далее с каждым индивидуально.
Общий осмотр дома и окружения
Прежде чем смотреть квартиру и знакомиться с документами, оцениваем сам объект и дом. Проверяем, не признан ли дом аварийным (это можно сделать на сайте ГИС ЖКХ). Изучаем внешнее состояние дома и прилегающей территории. Также полезно пообщаться другими жильцами и соседями — иногда они знают о скрытых проблемах с домом или поведением других жильцов.
Проверяем юридическую чистоту квартиры
Просим у продавца свежую расширенную выписку из ЕГРН (не старше 30 дней). В ней проверяем:
- совпадают ли кадастровый номер, площадь и адрес с документами продавца;
- нет ли обременений (арест, ипотека, запрет на регистрационные действия).
- переходы прав — частая смена собственников (1–2 раза в год) может сигнализировать о скрытых проблемах.
Изучаем правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор приватизации и другие варианты). От основания права зависят дальнейшие детали проверки:
- Если квартира получена по наследству — есть риск, что позже объявятся другие наследники.
- Если при покупке использовался материнский капитал — убеждаемся, что детям выделили доли. Если нет — это нарушение, сделку могут оспорить.
- Если квартира приватизирована — проверяем, не участвовал ли в приватизации кто-то из прописанных, но отказавшийся: такие лица впоследствии могут заявить права.
Проверяем фактическое состояние квартиры
Обязательно нужно сделать перед внесением задатка за недвижимость:
- Анализируем информацию о проведении согласованных перепланировок, сравниваем реальное положение несущих конструкций, проёмов и других признаков изменения архитектурных решений.
- Проверяем состояния отделки, инженерных систем и конструктивных элементов с учётом их физического износа.
- Выявляем дефекты или признаки начинающегося разрушения, что не позволит эксплуатировать объект по прямому назначению без дополнительных вложений.
- Проверяем инженерные сети и оборудование на предмет необходимости их замены или ремонта.
Проверяем продавца
- Сверяем данные. Убеждаемся, что паспортные данные продавца совпадают с теми, что указаны в документах на квартиру. Проверить подлинность паспорта можно через сервис на «Госуслугах» или прямо на сайте МВД.
- Согласие супруга. Если квартира была приобретена в браке (даже если супруги уже развелись), для продажи нужно нотариально заверенное согласие супруга. Исключение: если имущество получено по наследству, в дар или есть брачный договор.
- Финансовое положение. Проверяем продавца через Федеральный реестр сведений о банкротстве, картотеку арбитражных дел и базу ФССП на наличие исполнительных производств. Это поможет выявить риск оспаривания сделки кредиторами.
- Дееспособность. Всегда просим предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Да, такие справки не дают абсолютной гарантии — суд в спорной ситуации может назначить ретроспективную экспертизу. Но они подтверждают вашу добросовестность как покупателя, что перед сделкой вы предпринимали все доступные вам шаги для проверки объекта покупки.
- Доверенность. По возможности избегаем таких сделок. Если всё-таки решились на неё, проверяем проверьте доверенность представителя на сайте Федеральной нотариальной палаты (по номеру, дате и ФИО). Убеждаемся, что в доверенность не отозвана и в ней есть право заключать договор.
Важно: вдумчиво беседуем со всеми собственниками. Очень важно выявить настоящие причины продажи и кто действительно принимает решение, если перед нами несколько собственников и семья. Это поможет не тратить время впустую на бесперспективные квартиры. Часто их невозможно в итоге продать из-за неразрешимых противоречий внутри семьи.
Выписываем зарегистрированных лиц
Запрашиваем справку о зарегистрированных (например, форму №9 или Единый жилищный документ). Особое внимание уделяем временно выписанным: человек, выписанный в армию, места лишения свободы или дом престарелых, после возвращения имеет право восстановить регистрацию и проживать в квартире.
Если такие лица есть, договариваемся, чтобы продавец снял их с учёта до сделки либо придётся от неё отказываться. Ни в коем случае не выходим на сделку, пока в квартире кто-либо остаётся зарегистрирован — это правило важно соблюдать всегда.
Оформляем сделку правильно
- Заключаем предварительный договор. Когда договорённости достигнуты, фиксируем их в предварительном договоре. Здесь же нужно прописать условия внесения задатка или аванса.
- Основной договор купли-продажи. В нём мы чётко прописываем: полные данные жилья (адрес, площадь, кадастровый номер), данные сторон, стоимость, порядок расчётов, сроки передачи квартиры и штрафные санкции.
- Способы расчётов. Отказываемся от передачи наличных. Только безопасные варианты:
- Аккредитив — деньги блокируются на банковском счёте и переводятся продавцу после регистрации перехода права.
- Депозит нотариуса — нотариус хранит деньги и перечисляет их продавцу после подтверждения регистрации.
- Эскроу-счёт (особенно актуален для некоторых схем, застрахован АСВ).
- Акт приёма-передачи. Подписывается при фактической передаче квартиры и подтверждает, что стороны удовлетворены состоянием переданного жилья.
Дополнительные меры защиты
Если безопасность – ваш пунктик, рассмотрите страхование титула. Это полис, который компенсирует финансовые потери, если в будущем право собственности оспорят (например, объявится наследник). Да, это стоит дополнительных денег, но спокойствие стоит дороже.
Недвижимость не любит поспешных действий, поэтому главное — не торопиться. Тщательная проверка на каждом этапе сэкономит вам нервы и деньги в долгосрочной перспективе.
Если вам потребовалась помощь в покупке квартиры, обращайтесь любым удобным для вас способом, указанным на странице «Контакты», буду рад помочь в решении ваших задач с недвижимостью.