Иногда при покупке квартиры возникают ситуации, когда долги по коммунальным услугам составляют приличную сумму. Старый собственник не может своими средствами погасить задолженность, обещая сделать это сразу после продажи квартиры.
Человек мог оказаться в сложной жизненной ситуации, попасть в больницу, потерять работу. Долги накопились и составляют приличную сумму. Как правильно купить квартиру с долгом по ЖКУ? Давайте разбираться.
Можно ли продавать квартиру с долгом за ЖКУ?
По закону продажа квартиры с задолженностью по коммунальным услугам не запрещена. Если управляющая компания пока не обратилась с иском в суд, и он не вынес решение о наложении ареста на объект, Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Но нужен ли вам подобный риск?
Чем опасна покупка квартиры с долгами?
Долги за электричество, воду, газ, канализацию выплачивает тот, кто пользовался этими услугами – то есть предыдущий собственник жилья. На нового владельца квартиры по закону они не перейдут.
А вот долг за капитальный ремонт дома закрепляется за объектом. Даже если накопил его предыдущий владелец, оплачивать его в будущем придётся новому собственнику.
Как узнать про долги за ЖКУ до покупки квартиры?
Самый простой и логичный первый шаг – попросите продавца показать последний счёт за коммунальные услуги и квитанцию по его оплате. Вы сразу сможете увидеть, есть ли задолженность за предыдущие периоды и какова её сумма.
В этой статье мы разбираем ситуацию, когда долг есть, продавец квартиры его признаёт, но не имеет возможности оплатить.
Что по «закону»?
Переход долгов от предыдущего собственника к новому владельцу квартиры определяется жилищным законодательством РФ. В п. 5 ст. 153 ЖК РФ указано, что обязанность по регулярной оплате ЖКУ возникает с момента регистрации права собственности.
Долги предыдущего владельца квартиры по закону не могут перейти к новому, за исключением долга за капитальный ремонт дома.
Как может сложиться ситуация на практике?
На практике может начаться ад для нового владельца – часто разделить долги за капитальный ремонт и ЖКУ не представляется возможным, они смешаны в одной платёжке и управляющая компания распределяет их как хочет.
УК проще пытаться взыскать долги с вас, чем судиться со старым собственником. Они великолепно рисуют пени и перерасчеты, путают лицевые счета и тормозят справки. В итоге после покупки квартиры с долгами вы будете год ходить по инстанциям с головной болью.
Правильные схемы решения проблемы
Существует железное правило: долг – проблема продавца. Никаких договоренностей «оплатим сразу, как получим деньги» – не оплатят.
Ключевое правило: до регистрации права собственности деньги за чужой долг вы не отдаёте никогда.
Есть только два варианта:
- Мы покупаем квартиру, где по справке задолженность ноль рублей. Не «мы потом закроем». Не «там спор с УК». Ноль рублей долга.
- Если у продавца денег нет на погашение долга, уменьшаем цену квартиры на сумму задолженности, обязательно зафиксировав это в ДКП, и после перехода права сами гасим долг уже как новый собственник.
Подводя итоги
Покупать квартиру с долгом по ЖКУ можно. Когда покупатель заранее знает про долг, но желает купить именно эту квартиру, можно найти способ решения проблемы.
Новый владелец гасит долг после регистрации сделки, а текущий собственник снижает стоимость квартиры на эту сумму. Главное, чтобы все условия были не просто озвучены в устной форме, но и зафиксированы в договоре купли-продажи.