Сегодня ипотечный рынок в России разделён на две части: классические банковские продукты со ставками более 20 % годовых и льготные программы с государственной поддержкой. Первые большинству обычных граждан не по карману, а на субсидированные программы приходится более 80 % всех выдач.
В данной статье я расскажу про семейную ипотеку: историю возникновения, её влияние на рынок недвижимости в России, кому она доступна и на каких условиях.
История ипотечной программы
Для начала немного истории. Программа была объявлена в 2018 году по поручению президента В. В. Путина. В первый год льготный кредит могли получить семьи, где второй, третий и так далее ребёнок родился после 1 января 2018 года. Начиная с 2021 года льготную ипотеку могли оформить семьи с единственным ребёнком, если он родился позже старта программы или имеет отличительные особенности развития.
В 2024 году программу продлили до 2030 года, а также внесли изменения, чтобы уменьшить влияние льготных тарифов на рынок недвижимости.
По данным ДОМ.РФ, за 2025 год по ней выдано больше 544 тыс. кредитов на сумму 3,150 трлн рублей. Это 90 % от общего числа льготных ипотек, выданных за тот же период.
Рассказываю, кто может получить семейную ипотеку в 2026 году, какие условия им нужно выполнить, документы подготовить и как всё оформить. Объясню шаг за шагом, как взять семейную ипотеку и избежать сложностей на этом пути.
Требования к составу семьи
Для получения семейной ипотеки в семье должен быть хотя бы один ребёнок до 7 лет или ребёнок с инвалидностью до 18 лет.
Жители городов с населением до 50 тысяч человек могут получить поддержку государства, если в семье есть минимум двое детей до 18 лет. Эти же правила действуют для семей, которые живут в областях с недостаточным объёмом строительства и в городах, участвующих в программах развития.
Взять вторичку по семейной ипотеке могут родители малышей до 6 лет, если в выбранном городе строится меньше двух ЖК в год. Год постройки считают по проектным декларациям в ЕИСЖС. Дом, где покупают квартиру, должен быть не старше 20 лет. Города Московской и Ленинградской областей не считаются.
Заёмщики должны быть гражданами России в возрасте от 21 года. Банк проверит кредитную историю, размер доходов и рабочий стаж по своим критериям.
Кровное родство детей и родителей не имеет значения: усыновители имеют право на те же льготы. Быть в официальном браке для семейной ипотеки не нужно. Заёмщиком может быть и родитель-одиночка, а его созаёмщиком — любой гражданин России, не обязательно супруг заёмщика, отец или мать ребёнка. Муж и жена с 1 февраля 2026 года должны взять общую семейную ипотеку и быть созаёмщиками друг у друга.
Условия кредита
Ставка по ипотеке 6% распространяется на все виды жилья, все области и республики.
Наибольшая сумма кредита 12 миллионов рублей действует в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Московской областях. В регионах можно взять кредит на сумму до 6 миллионов рублей.
Если жильё стоит дороже, на оставшуюся сумму можно оформить ипотеку по рыночной процентной ставке или региональной программе. Сумма двух кредитов не должна превышать 30 млн рублей для москвичей и петербуржцев и 15 млн рублей — для жителей из регионов.
Минимальный первоначальный взнос 20% от стоимости объекта. Семейная ипотека без первоначального взноса не выдаётся. Срок кредита — до 30 лет.
Старый кредит разрешено рефинансировать, если он был выдан на приобретение квартиры у застройщика, а ребёнку меньше 6 лет или он имеет инвалидность. Ипотеку на возведение коттеджа разрешено рефинансировать, если расчёты по ней велись через эскроу-счёт и в семье есть ребёнок с инвалидностью.
Рефинансировать можно даже действующую семейную ипотеку, если в семье появился новый малыш — это делают для того, чтобы продлить срок кредита и сократить размер ежемесячного платежа.
Требования к недвижимости
Ипотеку можно взять на следующие цели:
- Покупку квартиры в ещё не построенном доме, новостройке или таунхаусе.
- Возведение жилого дома по ДДУ в низко этажном ЖК.
- Покупку дома с землёй по ДКП.
- Строительство коттеджа на своём участке с привлечением подрядчика и использование эскроу-счёта.
- Приобретение земли и строительство жилого дома с подрядчиком и эскроу-счётом.
- Приобретение жилья на вторичном рынке — для описанных выше категорий участников.
Жильё нельзя покупать у близких родственников: родителей, супруга, сестёр, братьев и других взаимозависимых лиц — полный список в ст. 105.1 НК РФ.
Однократность
С 23 декабря 2023 года по семейной ипотеке действует принцип однократности. Теперь один гражданин может получить единственный льготный кредит. Семейные и другие льготные ипотеки, которые взяли до этой даты, не учитываются.
Семейная ипотека может стать второй, если первую взяли после 2023 года, погасили и в семье родился новый ребёнок. Если первую брали до 2023 года, рождение нового малыша не обязательно, достаточно погашения долга.
Как получить
Чтобы подать заявку на семейную ипотеку, нужно собрать документы. Список у разных банков отличается, базово он включает:
- паспорт заявителя;
- СНИЛС;
- свидетельство о браке;
- справку о доходах;
- документы, подтверждающие наличие и возраст детей;
- справку об инвалидности ребёнка.
С документами и заявлением нужно обращаться в банк. Сотрудник кредитной организации проверит, соответствуете ли вы условиям льготной программы, и одобрит или отклонит выдачу ипотеки.
Частые вопросы о семейной ипотеке
Важна ли прописка заёмщика?
Сейчас при оформлении семейной ипотеки прописка заёмщика в определённом регионе страны не имеет значения. Главное — гражданство РФ и покупка жилья в России. Важнее всего, чтобы ребёнок, для которого выдают семейную ипотеку, был обязательно прописан вместе с родителем-заёмщиком.
В каком случае могут отказать?
Семейную ипотеку могут не дать, если не все параметры соответствуют условиям программы. Приведу примеры:
- Дом аварийный или построен больше 20 лет назад – не подходит недвижимость.
- Низкий доход, плохая кредитная история или высокая закредитованность.
- Закончились лимиты на конец года. Правительство отменило лимиты для отдельных банков, однако есть общегосударственный лимит программы, который может быть исчерпан к концу года.
Можно ли одному человеку взять семейную ипотеку?
Да, если у него есть хотя бы один ребёнок до 7 лет, ребёнок-инвалид или двое детей до 18 лет. Со стороны банка не будет препятствий, если у одинокого заёмщика высокий уровень дохода, стабильная зарплата и отличная кредитная история.
Программу можно совмещать с другими вариантами господдержки?
Разумеется. Пример: используем субсидию «Молодая семья» в качестве первоначального взноса, а материнский капитал направляем на досрочное погашение.
В какой момент получения ипотеки ребёнку должно быть менее 7 лет?
На дату подписания кредитного договора. Ипотеку могут одобрить раньше, однако если на дату подписания ребёнку исполнилось 7 лет, взять льготную ипотеку не получится.
Подводя итоги
Семейная ипотека – нужный продукт для молодых семей, которые нуждаются в поддержке государства. В настоящее время она становится всё более целевой программой, и её выдача становится более избирательной. Банки проводят более строгую оценку заёмщиков, а условия получения становятся более сложными.
Если вы планируете воспользоваться программой «Семейная ипотека» при покупке квартиры в Москве, советую заранее проконсультироваться, чтобы оценить ваши возможности и подготовить все необходимые документы с учетом изменений. Пишите или звоните, если вы решили приобрести или поменять квартиру в столице.